Kungshöjdsgatan 11B

BERÄTTELSEN OM ETT HEM BYGGT FÖR ATT BEHÅLLAS
Det finns renoveringar som görs inför en försäljning, och så finns det renoveringar som görs för att man själv ska leva med resultatet under lång tid. Den här vindsvåningen tillhör den senare kategorin.

Många av de beslut som fattats här syns inte i en traditionell planritning och är svåra att fånga på bild. De märks snarare i hur materialen möts, hur rummen fungerar och i den omsorg som lagts på sådant som vanligtvis lämnas åt standardlösningar.

NÄR MATERIALET DIKTERAR VILLKOREN
Renoveringen har i stor utsträckning utgått från bostadens befintliga förutsättningar. Många lösningar har fått formas på plats snarare än anpassas till ett på förhand bestämt system.

Ett exempel är fönsterschakten. De har vink­lats och breddats för hand för att ge bättre ljusinsläpp och öppnare siktlinjer. De två takfönstren utanför klädkammaren låg tidigare i varsitt smalt schakt. Dessa har öppnats upp till ett gemensamt schakt, vilket låter dagsljuset röra sig över väggar och dörrar på olika sätt under dagen.

Arbetet har utförts av hantverkare med stor erfarenhet av specialanpassade lösningar och material som kräver ett mer handgjort arbetssätt.

DET BEARBETADE MURVERKET - EN GOTLÄNDSK KOMPOSITION
Renoveringen inleddes med en omfattande rivning där ett antal väggar togs ned för att frilägga husets äldre murstockar. I dag är murverket synligt i stora delar av bostaden och fungerar som ett återkommande arkitektoniskt element.

Teglet har inte enbart frilagts utan också bearbetats. Bruket består av en särskilt framtagen blandning av kalk och cement från Gotland, sammansatt för att ge en grå ton som samspelar med det befintliga teglet.

Resultatet är en rå materialitet, men med en jämnare och mer bearbetad karaktär än vad exponerat tegel ofta har.

ETT GOLV FÖR LÅNG TID
Genom bostaden ligger ett massivt douglasgrangolv från Dinesen i deras bredaste plankdimension. Plankorna är både långa och tunga och behövde därför lyftas in genom fönstren med kran.

Golvet är lagt i ett sammanhängande svep genom bostaden. Riktningen fortsätter genom dörröppningarna utan omtag eller omriktning, vilket skapar en tydlig kontinuitet mellan rummen. Trösklarna till klädkammaren, master bedroom och ytterligare ett sovrum har tillverkats på plats för att ansluta till golvet så diskret som möjligt.

Ytan är vitlutad och behandlad med vit olja. Det massiva virket innebär också att golvet kan slipas och underhållas över tid.

Under plankorna ligger vattenburen golvvärme. Systemet har under de år nuvarande ägare bott i lägenheten justerats successivt, zon för zon och över olika årstider. Det är i dag intrimmat för bostadens förutsättningar.

DÖRRAR SOM EN DEL AV INREDNINGEN
Dörrbladen är klädda med handsågad fanér av douglasgran, framtagen särskilt för bostaden. Fanéret är disponerat så att träets teckning hålls samman över respektive dörrblad.

Dörrarna är utförda utan traditionella foder. Väggmaterialet går i stället fram till karmarna, vilket ger rena övergångar mellan vägg och dörr. Samma omsorg återkommer i detaljer som handtag i solid zink och strömbrytare i bakelit från Byggfabriken.

Arbetsrummet har en ljudklassad dörr med 35 dB ljudreduktion och tillhörande lås. Dörren köptes som en färdig konstruktion, men demonterades och kläddes därefter med samma douglasgran som används i resten av bostaden. Det bidrar till ett mer avskilt arbetsrum och bättre ljudseparation från övriga delar av hemmet.

EN LUGN PLATS OVANFÖR STADEN
En av bostadens tydligaste kvaliteter är kombinationen av centralt läge, begränsad insyn och ett påtagligt lugn. Det gör den väl lämpad både för arbete hemifrån och för den som uppskattar avskildhet trots närheten till stadens centrum.

Från köket och terrassen är utsikten riktad mot nordväst, över takåsarna mot bland annat Karlatornet och Frihamnens kranar.

Från vardagsrummet syns delar av Liseberg, Götaplatsen och Stora Teatern. Arbetsrummets balkong öppnar upp en bred vy över staden med bland annat Ramberget, Läppstiftet och Röde Orm i blickfånget.

Från ett av sovrummen syns Rosenlundsverket, hamnens kranar och Hotel Draken i väster.

Trots läget är ljudbilden dämpad. Stadens närvaro märks främst genom mer avlägsna ljud, som båtarna i hamnen och Domkyrkans klockor.

DET PLATSBYGGDA SNICKERIET
Genom bostaden återkommer ett särskilt formspråk i snickerierna. Väggelementen där de möter dörrkarmarna är sågade i en specialritad profil: först rak, därefter i 45 grader och sedan rak igen.

Samma profil återkommer i golvlisterna och skapar en konsekvent övergång mellan golv, väggar och dörrar.

I master bedroom är en av väggarna rundad. Golvlisten följer väggen och är därför utförd i specialtillverkat skiktlimmat böjträ i ett sammanhängande stycke.

Även klädkammaren är platsbyggd och ritad för rummet. Den är utförd i samma handsågade douglasgran som återkommer i övriga snickerier, vilket gör att förvaringen blir en integrerad del av arkitekturen.

Den integrerade belysningen i och kring garderoben, tillsammans med uppdateringar av elen i köket och på terrassen, hör till de senast genomförda arbetena och färdigställdes under vintern 2025–2026.

Ovanför garderoberna finns råvindsförvaring. I den platsbyggda sittnischen i vardagsrummet döljs bostadens teknik bakom löstagbara delar i douglasgran som följer golvets uttryck. Delarna kan demonteras utan verktyg för att ge enkel åtkomst till bland annat vattenavstängningen.

Den platsbyggda bokhyllan i douglasgran är ritad av Sami Kallio Studio.

FÖRBERETT FÖR FÖRÄNDRING
Trots den genomarbetade nuvarande planlösningen finns också möjligheter att förändra bostaden i framtiden.

En av väggarna mot vardagsrummet är helt icke-bärande och kan tas ned för att skapa en större sammanhängande sällskapsyta. Eftersom golvet är planerat med detta i åtanke krävs endast komplettering med en planka i samma material och behandling. Murstocken blir kvar som ett fristående inslag i rummet.

Även väggen mellan sovrummet och garderobsrummet har förberetts för en möjlig framtida förändring. Innan golvet lades kapades den nedre delen av väggen, vilket innebär att golvplankorna redan löper obrutet under den och vidare fram till den franska balkongen.

Det gör det möjligt att på sikt skapa en annan disposition, exempelvis med ett dressing room i direkt anslutning till sovrummet, utan att behöva lägga om golvet.

TERRASSEN - EN FORTSÄTTNING AV INTERIÖREN
På terrassen fortsätter samma materialtänkande som inne i bostaden. Trallen är utförd i kärnfuru och monterad med dold infästning, vilket ger en ren yta utan synliga skruvskallar.

Virket är behandlat med Sioo:x, en kiselbaserad behandling som låter träet åldras mot en jämn, silvergrå ton och samtidigt minskar behovet av löpande underhåll.

Kulören har valts för att samspela med murverkets grå toner och det ljusa douglasgolvet. När terrassdörren står öppen blir övergången mellan ute och inne därför lugn och sammanhållen.

Det här är ett hem där mycket av värdet ligger i sådant som inte omedelbart gör sig gällande: materialens kvalitet, de platsbyggda lösningarna och tiden som lagts på att få detaljer och övergångar att fungera som en helhet. Det är också ett hem som är gjort för att kunna användas, underhållas och förändras över tid.

Brf Kungshöjd bildades 1984 och äger sedan 2001 fastigheten Göteborg inom Vallgraven 41:8. Fastigheten har en anrik historia och utgjorde under 1800-talets mitt arsenalsbyggnad för Artilleriregementet. I slutet av 1800-talet köptes marken av byggaren Richard Grauers och 1906 stod denna ståtliga fastighet färdig. Arkitekten gav huset en siluett med torn och kreneleringar som ska påminna om Arsenalsbyggnaden.

Fastigheten är utformad i en nationalromantisk stil och den nationalromantiska epoken i Sverige var en reaktion mot det moderna samhällets massproduktion. Inspiration hämtades från äldre svensk arkitektur som allmogestil och stormaktstidens barock. Fastigheten högst upp på Kungshöjd är oerhört välskött och de löpande renoveringarna har föreningen låtit utföra med en varsam hand, allt för att återskapa och värna och det tidstypiska från 1900-talets början.

I byggnadens entré välkomnas ni av spröjsade stora fönsterpartier, snickerier målade i rött, dekorativa smidesräcken och trappsteg av sten. Byggnadens totalyta är, enligt taxeringsbeskedet, 3020 kvm och fördelas på 28 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Föreningen äger sin mark och påverkas således inte av någon justering av tomträttsavgälden.

Utförda renoveringar:
Föreningen följer en underhållsplan som upprättades år 2012. Föreningen har sedan övertagande tagit väl hand om sin fastighet och mellan 2001-2006 utfördes flertalet större renoveringar. Fasad, fönster och tak renoverades. En varsam renovering utfördes av entré och trapphus där man tagit hand om tidstypiska detaljer och lägenheterna utrustades med nya entrédörrar i tidstypisk stil. Under denna tidsperiod såldes råvinden samt garage/lokaler i entréplan till ett företag som uppförde sju nya bostadsrätter, två vindslägenheter samt fem etagelägenheter i entréplan. I samband med detta uppfördes föreningens gästlägenhet. I gemensamma utrymmen har ett trådlöst seriekopplat brandlarm installerats.

Under 2012 installerades nya fönster mot söder och 2014 avslutades en omfattande fasadrenovering och plåtarbeten på fasaden mot Arsenalsgatan och söder. Under 2016 byttes porttelefonsystemet ut och vissa delar av trapphuset har setts över. I källaren har en ventilationsfläkt installerats och på taket har en fläkt installerats som ventilerar B-trapphuset. Renoveringen av den sista delen av fasaden mot söder slutfördes och 8 balkongdörrar byttes. Även gasen i fastigheten togs bort under 2016.
Stammar/vattenledningar byttes ut i B-uppgången 2017. Man har även installerat en VVC-ledning. Man har också utfört en asbestsanering på vinden och installerat 3 nya ventiler för justering av värmen i huset.

Under räkenskapsåret 2018 har man bl.a. utfört fasadrenovering av hela Kungshöjdsgatan inklusive tornet fram till balkongerna på Arsenalsgatan samt målat och renoverat alla fönster och balkongdörrar på Kungshöjdsgatan fram till och med fönstren på de stora balkongerna på Arsenalsgatan.
2019: Stammarna spolades. Alla avloppsstammar i A-uppgången filmades 2019 och befanns vara i god kondition. 2022 gjordes en OVK.

Kommande renoveringar:
Renovering av ytterdörrar samt installation av handikapphiss i trapphus

Ekonomi:
Föreningen har en stabil och god ekonomi med ett positivt kassaflöde. Föreningen har idag lån om 19 500 000 kr. Belåningen ligger på cirka 6 450 kr/kvm/boa vilket är under genomsnittet
i centrala Göteborg. Föreningens sista hyresrätt såldes 2017 och gav ett fint tillskott till föreningen.

Övrigt:
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Länsförsäkringar. Husjuristerna sköter föreningens ekonomiska förvaltning samt lägenhetsförteckning och föreningen sköter den tekniska förvaltningen i egen regi. Juridisk person beviljas ej medlemskap. Överlåtelseavgift betalas av köparen.

Under 2006-2007 uppfördes föreningens populära gästlägenhet som man enkelt når från A-entréen. Lägenheten är i etage med pentry, matbord och badrum på första plan samt två sovplatser på övre plan, en 120 cm bred bädd samt en 90 cm bred bädd. Lägenheten hyrs till en kostnad om 300 kr/natt. Föreningen disponerar ingen gemensam tvättstuga utan alla lägenheter har egna tvättmaskiner i lägenheterna.

Inne på gården på Kungshöjdsgatan 11 finns en liten stensatt innegård, möblerad med utemöbler och smyckad av lite grönska och blomster. Gården nås via trapphuset samt direkt från gatan via Arsenalsgatan 12. Föreningen tillhandahåller tre parkeringsplatser inne på gården till en kostnad om 1 200 kr/mån. Det finns möjlighet att ansöka om boendekort för ca 935kr/mån (www.goteborg.se/trafikkontoret). På gården förvaras även cyklar i cykelställ och från gården nås ett barnvagnsrum, föreningens bastu samt soprum. Föreningen har ett gynnsamt gruppavtal som läggs på månadsavgiften á 279 kr/mån och då ingår Telia Bredband 100/100 Mbit/s, TV från Telia, tv-paket Lagom (innehållande 40 kanaler och 20 playtjänster) samt bredbandstelefoni. Under 2017 tecknades också ett gemensamt bostadsrättstillägg via föreningen.