Nordhemsgatan 35

Med Skansen Kronan som blickfång åt öster och vackra Oscar Fredriks kyrka i väster ligger Linnés kanske mest kontinentala kvarter. Det är svårt att sätta fingret på vad det är som gör stämningen runt Prinsgatan så oerhört gemytlig. Kanske är det den sköna blandningen av caféer, krogar och små udda butiker som gör att det alltid är liv och rörelse på gatan. Redan klockan halv åtta på morgonen slår genuina Bar Italia upp dörrarna och sedan strömmar gästerna till för att njuta av en italiensk frukost på stående fot innan de sedan tar spårvagnen till jobbet. Strax därefter ställer tjejerna i blomsteraffären ut sina blommor på trottoaren och när sedan kvällen kommer väljer många att avsluta dagen med ett glas vin hos föreningens "egna" restaurang Kravall som är mycket uppskattad av gästerna.

I den välskötta fastigheten som utgör hörnet av Nordhemsgatan/Prinsgatan, har vi nu nöjet att erbjuda en pampig trea med Insynsskyddat läge på våning två med härlig smidesbalkong i österläge med sol från morgon till sen lunch. Huset stod färdigt 1907 och mycket av den ursprungliga karaktären har varsamt bevarats. En generös takhöjd på över tre meter, stuckaturer, takrosetter och stavparkett i fiskbensläggning ger den känsla man eftersträvar i ett hus från förra seklets början. Hela lägenheten andas en skön atmosfär tack vare den luftiga planlösningen och de stora fönstren som släpper in rejält med ljus från två väderstreck. Att lägenheten dessutom är belägen på en av Linnés mest attraktiva adresser i en mycket stabil förening med låg belåning och låga avgifter är ytterligare ett stort plus.

HALL
I samma stund som den stora träporten ljudlöst glider igen bakom dig avskärmas du från kontakten med Linnéstadens pulserande stadsliv. All rörelse är som bortblåst och det enda som möter dig är det vackra trapphus som döljer sig här inne på Nordhemsgatan 35. Redan i hallen sätts tonen för detta hem. Den generösa takhöjden tillsammans med ett vackert ljusinsläpp skapar en pampig och välkomnande känsla. Härifrån öppnar sig hemmet på ett tilltalande sätt – rummen ligger i fil och breder ut sig likt en solfjäder, vilket ger en fin överblick och en luftig helhet. De ljusgula väggarna samspelar med parkettgolvet och skapar en varm och inbjudande bas. Här finns gott om plats för avhängning samt utrymme för byrå eller annan förvaring.

KÖK
Ett ovanligt stort och inbjudande kök breder ut sig i bostaden – en plats där funktion möter estetik i en självklar harmoni. Det höga fönstret mot den lugna innergården i väster fyller rummet med ett härligt eftermiddagsljus, och tillsammans med ett mindre intilliggande fönster skapas en charmfull och levande atmosfär. Köket är utformat i en praktisk vinkel med vita, släta luckor och generösa skåpslösningar som erbjuder gott om förvaring. Den vackra bänkskivan i ek samspelar fint med det mönstrade kaklet ovanför och ger rummet både värme och karaktär. Här finns all maskinell utrustning ni kan önska – spishäll, fläktkåpa, dubbel kyl och frys, dubbelho samt diskmaskin – allt smakfullt integrerat i helheten. Detta är ett kök att umgås i. Den generösa ytan bjuder in till ett härligt sällskapskök med gott om plats för matbord där middagarna gärna drar ut på tiden. Väggarna är målade i en sober nyans som skapar lugn och elegans, medan parkettgolvet knyter an till bostadens övriga rum och förstärker den hemtrevliga känslan. Ett kök att trivas i – varje dag.

VARDAGSRUM
Här möts ni av ett vardagsrum som fångar hjärtat direkt – ett rum där sekelskiftescharmen står i full blom och varje detalj samspelar i perfekt harmoni. Beläget i fil med sovrummet och elegant avskilt skapas en känsla av rymd och sällskaplighet, samtidigt som möjligheten till avskildhet finns där när den önskas. De två höga fönstren mot Nordhemsgatan släpper in ett generöst ljus som vandrar över den klassiska fiskbenslagda stavparketten och förstärker rummets luftiga karaktär. Den generösa takhöjden tillsammans med de höga fotlisterna ramar in helheten och ger en tidlös elegans som är svår att motstå. En igensatt dörröppning bildar en självklar plats för en platsbyggd bokhylla – en detalj som både är praktisk och tillför personlighet. Här finns gott om utrymme för en inbjudande soffgrupp, och för den som önskar ryms även ett matsalsbord för långa middagar i goda vänners lag, liksom tv-möbel och annan möblering. Väggarna är målade i en mjuk ljusgul ton som skänker värme och karaktär, och tillsammans med rummets rundgående planlösning – med passage från såväl hall som sovrum – skapas ett hem med ett naturligt och behagligt flöde. Ett vardagsrum att trivas i, leva i och längta hem till.

SOVRUM
Ett ljuvligt sovrum där sekelskifteskaraktären får ta plats. Ljuset strömmar in genom det höga fönstret och vidare ut mot den nätta smidesbalkongen – en fin förlängning av rummet under årets varmare månader. De ljusgula väggarna samspelar vackert med stavparketten och rummets eleganta detaljer i form av takrosett och stuckatur. Takhöjden skapar en härlig rymd och bidrar till den luftiga känslan. Här ryms enkelt en dubbelsäng tillsammans med byrå och förvaring längs ena väggen, utan att tumma på rummets generositet. Sovrummet nås både från hallen och via vardagsrummet i fil, vilket ger en klassisk och trivsam planlösning. För den som drömmer om att sätta sin egen prägel finns dessutom möjligheten att flytta köket hit, tack vare närheten till badrummet. På så vis skulle två rofyllda sovrum kunna skapas mot gården. Lösningen kräver styrelsens godkännande, men har redan prövats i föreningen.

BALKONG
Från sovrummet nås den östervända smidesbalkongen – en självklar plats för morgonens första stund. Här möts ni av en charmig vy ner mot Nordhemsgatan och vidare upp mot Prinsgatan, där stadens liv sakta vaknar till liv i takt med dagens första solstrålar. Balkongen är väl tilltagen och rymmer med lätthet både cafébord, stolar och grönskande växter som skapar en egen liten oas mitt i stan. Den tidiga morgonsolen följer er från dagens första kaffe fram till lunchtid, och gör detta till en plats att verkligen njuta av vardagens lugna stunder. Varför inte börja dagen på bästa sätt med en nyhämtad italiensk kaffe och en nybakad Cornetto från Bar Italia runt hörnet? Här ute får ni en perfekt kombination av stadspuls och avkoppling – en plats att längta till, varje dag.

BADRUM
Ett relativt rymligt badrum med helkaklade väggar i vitt, där inslag av mönstrade plattor tillför karaktär och en personlig touch. På golvet ligger blå klinker som ger rummet en fin färgsättning och ett harmoniskt uttryck. Här finns badkar för avkopplande stunder, liksom tvättmaskin för vardagens bekvämlighet. Kommoden i ek med handfat och spegel ovanför skapar en varm kontrast till de ljusa ytorna, medan väggfasta lampor bidrar med ett behagligt ljus. Självklart finns även wc-stol.

SOVRUM
Ett rofyllt rum mot den lugna innergården, med ett fint västerläge som låter eftermiddags- och kvällssolen sila in genom det höga fönstret. Här råder en stillsam atmosfär – perfekt som gästrum, barnrum eller ett inspirerande hemmakontor. De ljusa väggarna tillsammans med parkettgolvet skapar en mjuk och inbjudande bas, medan den generösa takhöjden ger rummet en luftig känsla. I en praktisk nisch finns en garderob som smälter in fint och erbjuder smidig förvaring. Ett trivsamt och flexibelt rum som enkelt anpassas efter behov.

ÖVRIGT
Till lägenheten hör ett förråd om cirka 4 kvm beläget i källaren. Den gemensamma tvättstugan, som nås via innergården, renoverades för några år sedan och innehåller två stora tvättmaskiner, torktumlare, skåp och mangel.

På gården, som varsamt pryds av föreningen med säsongens blommor, finns en upphöjd uteplats med sittgrupper och grill. På gården finns även cykelparkering och soprum. Fastigheten har tillgång till bredband och kabel-tv via Triple Play (obligatoriskt tillägg på månadsavgiften). I området gäller boendeparkering. För mer information om priser och sträckning, gå in på www.goteborg.se/trafikkontoret

Sedan 1983 äger bostadsrättsföreningen Prästhuset den vackra hörnfastigheten Olivedal 2:10 med adresserna Nordhemsgatan 35, Prinsgatan 3 och 5. Byggnaden ritades av arkitekt O Stenfeldt och uppfördes 1907. Den gulteglade fastigheten är smyckad med varierande dekor och bjuder bland annat på en kalkstensportal som ramar in entréerna till Prinsgatan 3 och 5. Föreningen, som är mycket välskött, består av 27 bostadsrätter och 5 lokaler med hyresrätt. Dessutom har Telenor förhyrt ett utrymme för en basanläggning för UMTS 3. Fastighetens yta uppgår till 3 372 kvm, fördelat på 3 036 kvm bostadsyta och 336 kvm lokalyta. Lägenheterna varierar i storlek, här finns 8 st. 2:or, 10 st. 3:or, 2 st. 4:or, 6.st 5:or och en lägenhet som är större än 5 rum och kök. De varierande storlekarna ger också en härlig blandning av människor och det råder en mycket god grannsämja i huset. Många har bott väldigt länge och det förstår man med tanke på hur trivsamt huset är.

Ekonomi
Föreningen har goda intäkter från 5 lokaler, vilka står för ca 35 % av de totala intäkterna. Den femte hyresgästen utgörs av Telenors mast. De långfristiga skulderna uppgår till ca 12 mkr fördelade på två olika lån. ca 8,4 miljoner ligger med bunden ränta om 3,83 % till slutet av 2024 och det andra om 4 miljoner ligger med en ränta om 3,89 % till slutet av 2024. Detta motsvarar ca 4 000 kr i lån per kvm/boyta vilket får anses bra då snittet i Göteborg ligger på ca 6000 kr kvm/boyta. Årsavgiften ligger på ca 450 kr/kvm och år, vilket också är långt under snittet som ligger runt 600kr/kvm. Trots tre höjningar sedan 2020 är avgiftsintäkterna fortfarande otillräckliga för att täcka ökande fasta kostnader som belastat föreningens ekonomi under en längre tid. Dessa inkluderar taxebundna kostnader, försäkring, fastighetsskatt och räntor. Sett över den senaste 10-årsperioden är ökningen ca 400 000 kr, och avgiftsnivån är knappt tillbaka till den som var 2015. Den 30-procentiga avgiftsänkningen som gjordes då har inneburit att avgiften sedan dess i genomsnitt har legat 50 % lägre än för omgivande likvärdiga föreningar. Under 2024 extraamorterade man 500 000 kr. Hela föreningens lånesumma omförhandlades i slutet av året och fördelades på 4 msek på fyra år, 4 msek på två år och 3,5 msek med 3 månaders rörlig ränta. Två nya lån upptogs nyligen på samma summa beroende på två fasadrenoveringar och att man påbörjat renovering av trapphusen. Dessa kommer att fortsätta inpå 2027.

Gjorda Renoveringar
I samband med att föreningen förvärvade fastigheten genomförde man en omfattande renovering mellan 1983 till 1986, då bl. a stambyte gjordes. Föreningen har sedan löpande sett om sitt hus. Under 2010 genomfördes fönstermålning ut mot gatan och rökgasfläktar installerades. Under 2011 färdigställdes ventilationen i en av lokalerna enligt OVK (Obligatorisk Ventilationskontroll) och samtliga ringklockor till lägenheterna byttes ut. Under 2012 genomfördes en omfogning av en del av tegelfasaden vid Prinsgatan 3 efter en vattenläcka. Under 2014 målades hela taket om och man bytte också stuprören. Samma år har balkongerna mot gatan besiktigats och tvättstugan har också renoverats. Under 2015 har värmesystemet renoverats och portlåsen har åtgärdats. Man har påbörjat putsning och målning av källaren. Under 2016-2017 gjordes flera saker i fastigheten, bland annat sågs alla rökkanaler över, målning av fönster och underhåll av balkonger. 2019 rensades ventilationskanaler och man bytte sju takfläktar. Fortsatt renovering av källare. 2021 renoverades hissen på Prinsgatan 5 man renoverade och målade alla lägenhetströsklar samt bytte listerna runt alla dörrposter i ljudisolerande syfte. 2022 filmades dagvattenledningar på innergården, man högtrycksspolade dem för rengöring inklusive dagvattenbrunnen i källaren. Man installerade också kodlås i trapphusentrén på Nordhemsgatan och bytte låssystem på tre gårdsentréer. Under 2023 skedde reparation och målning av fönster på våning tre - sex samt tillgänglighetsanpassning av hissen på Prinsgatan. Under 2024 byttes portlåsen på Prinsgatan 3 och 5, man gjorde fuktnedsättande ventilationsåtgärder i källaren, satte brandlarm i hissen på Prinsgatan 5, målade om brandväggen mot Nordhemsgatan 33, lagade taket i skyddsrummet samt lagning och målning av tak och väggar i källartrapphuset.

Kommande renoveringar
Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2018 och sträcker sig fram till 2035. Underhållsplanen uppdaterades 2024. Man har löpande tagit väl hand om huset och det ligger inga större renoveringar framöver. Stammarna har man sett över och de beräknas tidigast ses över 2040. De är i mycket gott skick fortfarande.

Övrigt
SBC sköter den ekonomiska förvaltningen. Trappstädning och den tekniska förvaltningen sköts av Speakat Fastighetstjänster AB. Juridisk person beviljas inte medlemskap. Föreningen äger marken som huset står på och påverkas således inte av tomträttsavgäld. Fastigheten står också stabilt på berg vilket gör att man inte påverkas av sättningar.

Den gemensamma fina tvättstugan, som nås via innergården, renoverades för några år sedan och innehåller två stora tvättmaskiner, en stor torktumlare, torkskåp och mangel. På gården, som varsamt pryds av föreningen med säsongens blommor, finns en upphöjd uteplats med sittgrupper och grill. På gården finns även ett cykelrum och barnvagnsförråd samt soprum med sopsortering och återvinning.

Föreningen är ansluten till Com Hem triple-play, vilket innebär att varje medlem har ett baspaket samt åtta valbara kanaler. De valbara kanalerna kan bytas ut när man själv vill. I avgiften ingår också bredband samt telefoni (Com Hem).