Björcksgatan 43B

På Björcksgatan 43 bubblar det just nu ordentligt av olika spännande projekt. Förra året sålde föreningen sin råvind och två lokaler till ett fastighetsförädlingsbolag, och i detta nu pågår arbetet för fullt med att färdigställa tre nya bostadsrätter. Detta är inte en av dem. Nej, det här är ett projekt för dig som längtat efter att själv få renovera och skapa ett drömhem. Förutsättningarna här är faktiskt perfekta, och tajmingen för att den sista hyresrätten blev ledig kunde inte vara bättre. I samband med ombyggnationerna kommer föreningen nämligen passa på att göra ett stambyte, och i det projektet ingår även nya badrum av hög standard till alla lägenheterna. Det betyder alltså att köparen av den här lägenheten kan stryka en av de största kostnadsposterna ur sin renoveringsbudget. Därtill finns möjlighet att själv få välja i vilket rum köket ska vara när avlopp och vatten ändå dras om, förutsatt att man kliver in i matchen i god tid. Titta gärna på den föreslagna alternativa planlösningen för inspiration. Intäkten från den här försäljningen går direkt till föreningen, och kommer att stärka dess ekonomi.

Vi börjar med en kort beskrivning av lägenhetens nuvarande status, vad är det vi har framför oss? En trea, ovanligt stor för området med sina 74 kvadrat. Två stora rum vetter mot lugna Björcksgatan. Nuvarande kök och det ena sovrummet vetter mot den mysiga gården. Bostadens allmänna skick: sådär. Utan att sticka ut hakan för långt kan vi konstatera att man renoverar med gott samvete. Kök och badrum är båda av äldre standard. Ytskikten i alla rum är i behov av renovering. Planlösningen är trevlig, och välkomnar olika lösningar när det kommer till hur rummen disponeras. Ljusinsläppet är stort tack vare fönster i motsatta väderstreck.

För att göra det här projektet så överskådligt som möjligt har vi redan tjuvstartat lite. Brädgolven är frilagda i alla rum, garderober i dåligt skick är bortforslade, och är man sugen på att öppna upp mellan de två stora rummen (helt eller delvis, kanske pardörrar?) finns redan ett konstruktörsutlåtande framtaget, med konstaterande angående bärighet samt föreslaget tillvägagångssätt vid nedtagning.

Vad behövs då för att skapa något extraordinärt trevligt av detta? Låt oss visualisera vad man skulle kunna hitta på.

Vi börjar med att riva lite till. Fram med kofoten och säg farväl till de svartbruna listerna som inte har här att göra. Likaså dörrarna får flytta vidare. Väggen mellan de stora rummen tas ned om du vill skapa en öppen planlösning. Ja, och så köket då. Tack och hej!

Nu börjar den roliga kreativa fasen!

Golv - Nu när de så hett eftertraktade brädgolven visat sig vara i förhållandevis god kondition kan de gärna få synas. Få saker är så trevligt som att gå barfota över ett mjukt trägolv! Slipa dem, och såpskura för det allra härligaste resultatet om du orkar. Det kräver mer än lite skrubbande nämligen men det är nästan värt det enkom för mandeldoften från Gysinges linoljesåpa. Den som redan är trött i armarna efter rivandet kan få ett liknande och mycket fint resultat genom att luta golvet och därefter behandla det med en lätt vitpigmenterad olja.

Lister och foder - Här lönar det sig verkligen att göra sin hemläxa och välja något som passar husets stil och arkitektur. Ett väl valt och fint utfört listverk är trots allt hela bostadens inramning.

Dörrar - Gamla massiva spegeldörrar i rätt stil finns att få tag i både här och där, och det är värt besväret. Kika till exempel på Återbruket i Alelyckan eller på Hus till hus i Alingsås!

Väggar - När underarbetet gjorts är det dags för färgsättningen. Om det känns klurigt att få ihop färgschemat för hela lägenheten har vi på Alvhem en expert på området, som kan guida dig genom färgkodsdjungeln. Ett tips är att gärna välja nyanser som bryter av mot snickerierna så att dessa får framträda, det blir oväntat effektfullt.

El - Lika bra att se över allt och byta ut uttag och brytare till något som är trevligt att vila ögonen på.

Badrummet - I samband med stambytet renoveras badrummet i föreningens regi, enligt en färdig specifikation. Det blir ett snyggt utförande med hög standard och förberedelse för tvättmaskin.

Utrustningen som är spikad hittills är spikad:

Takdusch Tapwell TVM7200 Krom

Tvättställsblandare Tapwell TAP072 Krom

Toapappershållare Tapwell TA 235 Krom

Handdukskrokar Tapwell TA 242 Krom (2 per badrum)

Kommod Haven Walnut

Golvstående WC (modell ej spikad)

Duschdörrar (modell ej spikad)

Klinkergolv

Golvvärme

Helkaklade väggar

Eventuellt kommer de boende ges möjlighet att göra vissa ändringar i specifikationen mot eget tillägg.

Köket - Köket är det här projektets kronjuvel. Ta gärna chansen som nu ges att skapa ett av de i landshövdingehusen så sällsynta stora köken som ligger i öppen anslutning mot vardagsrummet. Då flyttas köket från sin nuvarande plats och placeras i ett av de stora rummen. Normalt sett är detta en ganska besvärlig rockad, men nu när stammarna byts och våtrum renoveras ger det en sällan skådad flexibilitet. Observera dock att flytt av kök i en bostadsrätt kräver bygganmälan och startbesked från Stadsbyggnadskontoret, och det ansvarar bostadsrättsinnehavaren för. Den stora ytan ger plats för vilket drömkök som helst. Takhöjden om dryga 2,70 meter gör att man med fördel även bygger på höjden, med skåp hela vägen upp. En stor yta för matbord kommer att finnas oavsett om man vill öppna upp helt mot vardagsrummet, eller nöjer sig med pardörrar. Vilket som av alternativen blir kanonhärligt.

Förvaring - Placera in precis så många garderober som du själv anser dig behöva, det finns det plats för både i sovrum och hall. Förslagsvis byggs de in med täcksidor och lister för en platsbyggd känsla. Därtill skulle de två mindre garderoberna i hallen kunna slås ihop till en större klädkammare.

Möjligheterna är oändliga! Varmt välkommen på visning.

Brf Björcksgatan 43 bildades 2018 och äger fastigheten Kålltorp 39:2. Fastigheten är bebyggd med ett landshövdingehus i tre våningar samt med inredd vind. Föreningen upplåter i dagsläget 10 lägenheter med bostadsrätt och 1 med hyresrätt. Hyresrätten kommer inom kort att upplåtas med bostadsrätt då försäljning pågår, och antalet blir då 11 bostadsrätter och ingen hyresrätt.

Förändringar inom föreningen - pågående projekt och underhåll

Brf Björcksgatan står inför spännande projekt och förändringar.

Under 2021 har föreningen sålt råvindsyta samt två f.d. lokaler för ombyggnation till lägenheter. Dessa håller i skrivande stund på att färdigställas. Försäljningen ger föreningen ett stort ekonomiskt tillskott , samt kommer att ge löpande intäkter i form av större avgiftsintäkter. Bostadsytan ökar från 424 kvm till 589,5 kvm.

En konsult har tagit fram en full underhållsplan för byggnaden som sträcker sig över 10 år, och där alla åtgärder som krävs kommer att ske nu i samband med vinds- och lokalombyggnationerna. Det innefattar:

- Målning av fasad mot gård.

- Måla om samt sätta ny tätningslist på fönster mot gård och gata vid behov.

- Byta ut de tre portarna mot dörrar i trä med fönster. Gammal stil, men med modern portautomatik.

- Byte av samtliga termostater till radiatorer i lägenheterna samt justera in värmesystemet.

- Nya fläktar för ventilation samt rensning av ventilationsrör.

- Lagning tak samt uppdaterad taksäkerhet.

- Småfix av fasad samt nya ventilationsgaller.

Därtill har underlag för att fatta beslut kring stamrenovering tagits fram, och vid en extrastämma togs beslut om att gå vidare med ett fullt stambyte samt byte av vattenledningar. I samband med detta renoveras även badrummen. Stambytet påbörjas under Q1 2023.

Målbild

Försäljningen av hyresrätten samt intäkter från lokal- och råvindsyta tillsammans med ökningen av bostadsytan med 165,5 kvadratmeter ger förutsättningar för föreningen att kraftigt komma ner i belåningsgrad (enkom den tillkommande ytan gör att belåningen sjunker från 15 390 kr per kvm till 11 069 kr/kvm). Målet är att ha en belåning på högst 7400 kr per kvm. Den nivån kommer att nås även om föreningen enbart betalar av lånebeloppet som omfattar insatsen för hyresrätten som nu ska upplåtas med bostadsrätt. Förhoppningen är att kunna hamna på en belåning som ligger ännu lägre än det.

Sammanfattningsvis är alltså planen en mer än halverad belåningsgrad och ett hus i toppskick där inga större underhåll kommer behöva utföras under lång tid. Fler medlemmar, och avgiftsintäkter som ökar med 139 615 kr per år.

Offert och konsultation avseende balkonger har tagits in men det projektet ligger på is med anledning av allt annat som pågår just nu.

Ekonomi

Per utgången av 2021 hade föreningen 6 525 431 kr i räntebärande skulder. Vid samma tidpunkt fanns 2 010 698 kr i kassan.

I dagsläget finns ingen beslutad förändring av avgiften.

Bredband och TV

Basutbud av tv-kanaler ingår i avgiften. Bredband tecknas av respektive bostadsrättsinnehavare.

Parkering

Gratis parkering på gatorna i området.

Informationen är hämtad från årsredovisningen samt styrelsemedlem (2023-01-01). Uppgift som är av särskild vikt för dig som köpare av lägenheten bör kontrolleras med föreningen.